Сделка на миллион:

ответственность и последствия

Практически каждый уже знает, что 1 миллион рублей, полученный от продажи квартиры, налогом не облагается. И как велик соблазн передать с рук на руки продавцу законные, скажем, шесть миллионов, а в документы вписать «1 000 000 рублей».  

Но так ли это выгодно на самом деле?

В нашей практике до сих пор встречаются случаи, когда продавец и покупатель квартирыв документах указывают ее стоимость как 1 миллион рублей, хотя реальная сумма гораздо выше. При этом каждая из сторон при подписании такого договора не задумываются об ответственности и негативных последствиях умышленно заниженной стоимости сделки. А стоило бы, ведь их оказывается немало.

Поскольку сделка продажи квартиры в пределах миллиона не  облагается налогом, среди продавцов и риелторов на этой почве бурно развиваются схемы ухода от налога —  и  популярнее всего, конечно, занижение фактической стоимости сделки. И если кому-то такие сговоры покупателя и продавца кажутся со всем безобидными, то  за этим кроется большая ошибка.

 Налоговая бдит

Вступая в опасную договоренность, вы на какое-то время избегаете уплаты налогов, однако в последующем можно столкнуться с куда более серьезными проблемами, если ваш договор случайно попадет в руки налоговой службы. Работники налоговой вправе не согласиться с указанной вами стоимостью квартиры. И по их решению вас могут оштрафовать за несвоевременное представление налоговой декларации и занижение налоговой ставки, а также обязать уплатить недоимку по НДФЛ и пени.

Пример

В судебной практике рассматривалось дело гражданина Котеночкина по вопросу скрытия доходов от продажи квартиры. Продав квартиру за 1 млн рублей в 2011 году, в 2012 году Котеночкин подал налоговую декларацию 3‑НДФЛ, где использовал полагающийся всем физическим лицам имущественный налоговый вычет при продаже жилья в размере 1 млн рублей. В результате расчетов налогов к уплате получилось 0 рублей. Однако по результатам камеральной проверки налоговая инспекция выявила в документах гражданина дополнительный доход, полученный за неотделимые улучшения, которые также подлежат налогообложению. В связи с чем сообразительному гражданину было предложено уплатить недоимку по НДФЛ и пени.Возмущенный Котеночкин обратился к правосудию с заявлением о признании решений налоговой инспекции незаконными. Однако суд проиграл, так как налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней, если стоимость указанного объекта отклоняется от рыночной стоимости более определенной ставки.

Налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней, если стоимость указанного объекта отклоняется от рыночной стоимости более определенной ставки.

 Минус вычет

Следующий негативный момент   в   подписании   «сделок на миллион»  — потеря на возврате налогов покупателем, который обращается в налоговую службу за   имущественным налоговым вычетом при покупке квартиры.

ПРиМеР  

Продавая в 2012 году свою двухкомнатную  квартиру, ее владелец Машкин уговорил покупателя  Иванова в договоре купли-продажи указать стоимость «1 000 000 рублей», чтобы не платить налог. Фактически же Иванов    передал   Машкину 6 млн рублей, из которых несколько  миллионов пошлина  улучшения. В  2013  году Иванов обратился в налоговую службу за имущественным вычетом, который положен при покупке жилой недвижимости на сумму 2 млн рублей. В его налоговой декларации 3-НДФЛ к возврату из бюджета была указана сумма 260 тысяч рублей. Однако бдительные  специалисты налоговой, как и следовало ожидать, с такой суммой не согласилась  — ведь документально Иванов понес расходов всего лишь на сумму 1 млн рублей. Таким  образом, Иванов получил всего 130 тысяч возврата — а мог бы получить 260 тысяч, не поддайся он год назад на уговоры ушлого Машкина.

В данной ситуации иного пути нет.  Остается   лишь согласиться с налоговой службой и  вернуть хотя бы свои 130 тысяч рублей с того самого миллиона, указанного в договоре на покупку квартиры.

Также отметим, что у налоговой инспекции в этом случае появляются весомые основания привлечь к налоговой ответственности еще и продавца квартиры, умышленно занизившего ее стоимость.

 Не по средствам

И еще один весомый минус: если покупатель  квартиры в  последующие три года вознамерится ее продать, его ждет существенная финансовая потеря при уплате налогов. Напомним: чтобы не платить налог от продажи квартиры, в своей декларации 3-НДФЛ доходы можно перекрыть расходами на ее приобретение.  Расходы должны быть документально подтвержденными,то есть вы имеете право апеллировать только к той сумме, что прописана в договоре и платежном документе. Следовательно,  договор, в котором красуется липовый миллион рублей, вряд ли сможет вам в этом помочь.

ПРиМеР

В 2011 году начинающий бизнесмен Сергей Ромашкин  приобрел однокомнатную квартиру в Москве за 6 миллионов рублей. По просьбе продавца в договоре купли-продажи стоимость квартиры была указана как  «1 000 000 рублей». Через два года Сергей решает продать квартиру —  за те  же самые 6 миллионов. Очевидно, что в этом случае никакого до- хода он  не  получает. Однако подтвердить, что  купил  он квартиру за ту же самую сумму, Ромашкину нечем: в договоре красуется одинокий миллион. В результате Сергею приходится уплатить налог с разницы между суммой дохода от  продажи недвижимости и документально подтвержденными расходами на ее приобретение  — то есть с пяти миллионов рублей. Конечно, в качестве альтернативы Ромашкин может в свою очередь тоже предложить покупателям указать стоимость объекта в договоре как «1000 000 рублей» —  тем  самым подставив своих будущих покупателей, как когда-то подставили его Однако Сергей Ромашкин — честный человек, и ему приходится полностью выплачивать несправедливый налог.

Напоследок отметим еще одно негативное последствие «сделок на миллион». Если по каким-либо причинам вы потребуете расторжения договора —  и  особенно если потребуете через суд — продавец вправе честно вернуть вам ваши деньги. Весь миллион, указанный в документах, и ни копейки больше